2019年07月30日

空き家と更地では税金が6倍違う!?空き家を持つときの注意事項とは

空き家と更地では税金が6倍違う!?空き家を持つときの注意事項とは

税金の話は面倒ですよね。しかし、税金に関して正しく理解すれば節税につなげることができ、日々の生活を豊かにすることもできます。家や土地などの固定資産にも税金はかかります。そのような資産をお持ちの方は、税金について知っておくと損することはありません。

住居として使っていない建物を空き家として所有するか、もしくは更地にしておくかで税金の額は大きく変化します。その差は最大で6倍も違うことがあるのです。さらに、空き家を放置し「特定空き家」に指定されてしまうと、税額面で損をしてしまうこともあります。この記事では土地と空き家に関する税金についてご紹介していきます。

そもそも空き家や更地にかかってくる税金とは

空き家や更地にかかる税金とはなんなのでしょうか。答えは「固定資産税」です。固定資産税は「地方税」のひとつで、家屋や土地などの「固定資産」に課税され、市町村が徴税しています(東京23区では例外的に東京都が徴税しています)。

固定資産税は、「土地が持つ価値(課税標準額)」に自治体が定める「税率」を掛け合わせて算出されます。固定資産税は土地だけではなく建築物にも課税されますが、この記事では土地にかかる固定資産税に限定して解説しています。

空き家と更地で税金額が6倍も変わる理由

税額に最大6倍の差が生じてしまう原因には「固定資産税の住宅用地特別措置(住宅用地特例)」があります。住宅用地特例とは、土地に人が居住するための「住宅」が建っている場合にのみ、固定資産税を減額する制度のことです。減額率は、200平方メートルまでの土地に対しては1/6、200平方メートルを超える部分の土地に対しては1/3となっています。

一般的な住宅はすべて、この「住宅用地特例」が適応された土地に建っています。そのため人が住まなくなった「空き家」であっても、住宅として認められているうちは1/6または1/3の減税が受けられるのです。

いっぽう、空き家をとり壊して土地を更地にすると、「住宅用地特例」の適応外になります。もし、なにもない土地に新しい住宅を、建てたり「農地」などにしたりせずに「更地」として登録すると、固定資産税の1/6減額が受けられなくなります。これが、「更地にすると6倍違う」という言葉の意味するところなのです。

空き家なのに税金が高くなってしまう「特定空き家」ってなに?

「住宅」として登録できる空き家なら、更地よりも低い税額で土地を管理できるとお伝えしました。しかし、空き家が「特定空き家」に指定され、勧告を受けてしまった場合、「住宅用地特例」を外れて、固定資産税の減額が受けられなくなります。

「特定空き家」とは、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」に定められており、管理が行き届いていない空き家のことをいいます。空き家が「特定空き家」に指定されると、自治体から勧告や命令を受けるようになります。勧告を受けると「住宅用地特例」から外れるため、最大6倍の固定資産税が課されることになります。

注意すべき「特定空き家」になる4つの条件

空き家と更地では税金が6倍違う!?空き家を持つときの注意事項とは

では、「特定空き家」に指定される条件とはどのようなものなのでしょうか。基本的な考え方としては、管理の不行き届きにより家が荒れ、近隣に悪影響が及ぶ場合が目安であるととらえましょう。「特定空き家」に指定されてしまう4つの条件は以下のとおりです。

建物の倒壊などの危険がある状態

建物がいまにも崩れそうであるときです。屋根の瓦がはがれ、強風で飛ばされる可能性がある場合や、塀が崩れそうな場合もこれにあたります。近隣に直接的な被害が及ぶ危険性があるため、特定空き家に指定されます。

衛生上著しく有害となる恐れがある状態

建物内外にゴミを放置している場合や、ネズミや虫などの害獣・害虫の出入り、繁殖を放置している場合です。悪臭や虫害など近隣に被害を及ぼす可能性があるため、特定空き家に指定されます。

景観的によくない状態が続いている

ガラスが割れたまま放置されている場合や落書きがみられる場合、雑草を処理していない場合です。景観条例を制定している都市では特にこれに気をつける必要があります。空き家が建てられている場所の自治体を確認して、条例に指定されているかどうか確認してみましょう。

そのほか周辺の生活環境を維持していくためにはふさわしくない状態

そのほかにも、治安上問題があったり、屋根からの落雪が周辺の生活環境に影響を及ぼしたりしている場合、特定空き家の対象となることがあります。人が住んでおらず、管理が行き届かない状態で放置されており、周辺に悪影響を与えていると特定空き家と判断されてしまいます。空き家は管理をすることが大切です。

特定空き家に指定されないためには?

空き家が特定空き家になることをおそれて、土地を更地にしてしまうと、税額が上がってしまいます。特定空き家に指定させないためには、家をしっかり管理していくことが重要です。ここでは、空き家を管理する方法をいくつかご紹介します。

誰かに住んでもらう

賃貸として新しい居住者を探したり、親戚に住んでもらったりすることで、空き家を管理しながら家賃収入を得ることができたり、空き家として指定されなかったりします。

ただ賃貸として管理していくためには借主とのやり取りや家の改修が必要になることがあります。ひとつの手段として検討してみてはいかがでしょうか。

売却してしまう

空き家を売却するメリットは、なんといってもその後の維持費や管理に労力をかけなくてすむということです。しかし木造住宅の場合、築年数がおよそ25年を過ぎると建物の市場価値がなくなります。そのため空き家の築年数が古い場合は、土地とセットで売るか、建物を取り壊してから売却することになるでしょう。

定期的な管理をする

定期的に空き家を訪れるなどして自分で管理していく方法です。税金などの維持費は相変わらずかかってしまいますが、現状維持をしたい方や、土地活用の方法を考えている最中の方は自然とこの方法になることでしょう。管理が面倒な場合は、業者に任せるという方法もあります。

空き家や更地の税金で困ったら業者に相談してみよう!

空き家と更地では税金が6倍違う!?空き家を持つときの注意事項とは

空き家はまだまだ可能性のある財産です。空き家の土地や更地の活用方法で迷ってしまった場合は業者に相談しましょう。「空き家管理費用比較君」なら、空き家を現状維持として管理していくときに、役立つ管理業者をまとめて比較できます。ぜひ一度参考にしてみてください。

節税の仕方は建物の状況を見て判断しよう!

空き家にかかる税金はなるべく低額に抑えたいところです。特定空き家に指定されると、税額が上がることがあるとお伝えしましたが、更地にしても税額が上がることは確かです。自分の所有する空き家に合った節税の方法は、建物の状態を見つつ判断しましょう。

土地の広さ

建物を解体し更地にした場合、住宅用地特例から外れるため土地の固定資産税額が上がることをお伝えしました。しかし土地が広い場合は土地全体でみた増額率は少ないといえます。

その理由は、住宅用地特例が適応されるのは「住宅の床面積を10倍にした面積の土地まで」という決まりがあるからです。つまり、住宅の建っている土地が広い場合は、すでに更地と同額の固定資産税を支払っている場所が含まれているのです。そのため住宅を解体しても、土地全体でみれば増額される割合は少なく感じることでしょう。

地域の価格

固定資産税の価格は、土地の価格に大きく左右されます。この「土地の価格(課税標準額)」とはその土地の利便性や活用した場合の将来性などを計算した価値のことです。土地の価値が高い土地と低い土地では、税率が6倍になった場合に増額される実際の額に、大きな差が生まれるのです。そのため税額から見ると、解体に適しているのは土地の価値が低い場所に建っている家だということになります。

自治体によっては解体補助が出ることも

全国的に深刻化している空き家問題に対し、自治体も対策を打ち出しています。住宅の改修・解体に補助金を出している自治体もあります。この取り組みは多くの市町村でおこなわれているので、自分の住んでいる自治体を調べてみてください。

例えばさいたま市では1981年5月31日以前に着工したものを建て替える場合に、23%の補助金を最大60万円まで補助しています(2018年4月現在)。このような制度を利用することで、よりお得に空き家を処分することができます。

まとめ

空き家を解体すると6倍の税金がかかるようになるというのは、「住宅用地特例」という特例が関係しています。空き家を解体し更地にしてしまうと、特例から外れ税額が最大で6倍に増えるのです。また、「特定空き家」に指定されることも住宅用地特例から外れることがあるため、空き家を管理する際には特定空き家にならないようにすることが重要です。

空き家を適切に管理していくことで特定空き家への指定を避けることができます。また、管理業者に任せることで、自分で管理する際の負担を軽減することができます。節税のためにも、空き家をどうするかはしっかりと決めていきたいものです。

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