2019年06月07日

空き家の譲渡 なにも知らないと損をしてしまうのはなんでだろう?

空き家の譲渡 なにも知らないと損をしてしまうのはなんでだろう?

いま、日本国内では空き家が急増しています。実際に、そのような空き家を持て余しているという方もいるのではないでしょうか。

空き家を売却する際には税金が発生します。この税金が高額なために、空き家の売却に踏み切る人が少なく、空き家が増加しているともいわれているのです。


また、空き家のやり取りにともなう税金を支払う義務は、譲渡される側にもあることをご存じでしょうか?

つまり、空き家は譲渡するとしても、されるとしても費用が発生してしまうのです。今回は、空き家のやり取りをおこなう際に、それぞれの立場で発生する費用について解説します。


有償でも無償でも”譲渡”と表現する

費用についてお話しする前に、まず“譲渡”という言葉について簡単に説明をします。譲渡というとつい“無償で譲ること”をイメージしがちですが、じつはこの言葉は無償・有償に関係なく使われるのです。


たとえば、自分が他人へ財産などを無償で渡した場合は“譲渡”になります。また、他人に土地などを売却して利益を得たとしても、このやり取りを“譲渡”と表現します。これは他人だけでなく、親子間のやり取りでも同様です。


空き家のやり取りでも、金銭が発生していようとしていなかろうと“譲渡”という言葉が使われることになります。勘違いされることも多いので、この意味合いをしっかりと確認しておきましょう。


【空き家の譲渡①相続税】亡くなった親から子供に渡る

空き家の譲渡 なにも知らないと損をしてしまうのはなんでだろう?

空き家の譲渡には税金が発生します。状況によって税金の種類は異なりますが、まずはそのうちのひとつである「相続税」についてご説明します。


相続税とは、たとえばある人が死亡した際に、その子供などが相続する遺産に対して発生する税金のことです。受け取る財産の金額によって税率は変化しますので、前もって確認をしておきましょう。


名義変更は早めにおこなう

一般的に、相続する空き家の名義変更は早めにおこなったほうがよいといわれています。その理由は、おもにふたつあります。


ひとつ目は、時間がたって家族関係が変化することで相続人が増えてしまい、それまでの決めごとがなくなる可能性があるためです。新しい相続人が増えるたびに、その人からの同意を得る必要が出てくるため、決定に至るまでの時間と手間がさらにかかります。


ふたつ目は、自分以外の相続人の借金が原因で、遺産を差し押さえられる可能性があるためです。これにより遺産の所有権は、借金を貸し付けしている金融機関などに渡ってしまいます。リスクを事前に回避するためにも、名義変更は早めにおこなうことが賢明でしょう。


【空き家の譲渡②贈与税】所有者が手放してほかの人に譲る

空き家の譲渡に関係するもうひとつの税金が「贈与税」です。譲渡する側が亡くなっている場合に相続税が発生するのに対し、健在である場合は贈与税が発生するのです。また、親子間のやり取りでも、親が健在な場合にはこの贈与税が適用されます。


贈与税は、数ある税金のなかでも高税率になっています。そのため、土地やマンションなどを譲渡された場合は名義変更する際に注意が必要です。


もし支払う税金を低くおさえたいのであれば、「相続時精算課税」を適用できるか確認しましょう。相続時精算課税とは親から子、または祖父母から孫へ財産を贈与した際に受けられる特例のことです。


年齢などの条件がありますが、この条件を満たせば2,500万円までは贈与税を免除できるのです。また、この特例を受けるためには、贈与を受けた翌年のうちにかならず申請しなければなりません。利用する際には忘れず申請をしましょう。


無償で譲る場合は”贈与”となる

複雑ではありますが、譲り渡す人が健在であるときに、無償で譲渡することは“贈与”ともいいます。“譲渡”でも間違った表現ではありませんが、“贈与”という言葉を使ったほうがわかりやすいでしょう。


有償で譲る場合は”売買”となる

譲り渡す人が健在であり、有償で譲渡する際には“売買”と表現します。この場合でも“譲渡”を使うことは間違っていません。ですが、もっと具体的な表現である“売買”を使えば、認識のズレが生まれにくくなり、不要なトラブルを避けられるでしょう。


贈与税とは

空き家の譲渡 なにも知らないと損をしてしまうのはなんでだろう?

贈与税は、相手からの贈与で受け取った財産に課せられる税金です。この税金は基本的に、贈与金額が200万円以下であれば10%の税率がかかり、4,500万円超であればなんと55%もの税率が課せられます。


このように、贈与税はかなりの高税率です。自分の場合はどれほどの税率になるのか、きちんと確認をしておきましょう。


110万円がボーダーライン

ちなみに、贈与税の支払い義務の発生にはボーダーラインがあります。贈与する金額が110万円を下回る場合には、贈与税は発生しないのです。


また、生活費を受け取る際にも贈与税は発生しません。贈与税はどういったケースで発生するのかをきちんと把握しておきましょう。


家を売却すると特別控除が受けられる場合がある

いざ空き家を手放そうと思っても“税金”の2文字が頭をよぎるのではないでしょうか。高額な税金を支払うことは、誰にでも抵抗があるからです。しかし、ある制度を利用すれば、その税金を安くおさえられるかもしれません。


特別控除とは

空き家を売る際に発生する、譲渡所得金額をおさえるために考え出された制度が「特別控除」です。現在、日本には多くの空き家が存在しています。その理由のひとつが、空き家の売却後に支払う税金が高いからなのです。


この税金の支払いを避けるために、空き家の売買をおこなう人が減少し、空き家はどんどん数を増やしていったのです。しかし、特別控除を利用すれば、税金の支払い額を安くおさえることができます。空き家を売却する際は、この特別控除を受けられる可能性があります。


特別控除で税金が減税される

空き家の売却で適用される特別控除は、一般的に「3,000万円特別控除」といわれます。この特別控除は、最終的に得られる譲渡所得からさらに3,000万円を差し引くというものです。


ちなみに、譲渡所得とは家の売却金額から、家を購入したときの価格や譲渡の際に発生した仲介手数料などを差し引いた金額のことです。非常に大きな金額ですので、減税を目指す場合に便利な制度です。


ただし、特別控除は誰でも適用できるわけではありません。といいますのも、この制度を利用するにはいくつかの条件を満たす必要があるからです。


特別控除を受けるための条件

特別控除を受けるためには、基本的に次のような条件を満たす必要があります。

  • 自分が住んでいた家を売る、もしくは家とあわせて敷地や借地権を売ること
  • 売り手と買い手が、親子などといった特別な関係でないこと
  • 更地にしてから売却した場合、家を取り壊して更地にしてから契約締結までの期間が1年以内であること

実際の適用条件は、それぞれのケースによっても変化します。この控除にはとても大きなお金が関係するため、簡単に誰にでも適用するわけにはいかないのでしょう。

ですが、この控除が適用されるかどうかによって、支払う税金の額が大きく変化することはたしかです。この制度を利用できるかどうかの確認しておきましょう。


空き家の管理に悩んだときは管理サービスを利用してみよう

空き家は、売買するにしても維持するにしても費用が発生してしまいます。このことから、譲渡先を見つけることは容易ではありません。自分が嫌なことは相手も嫌がるケースが多いです。


その結果、空き家を自分で管理することになりますが、管理するにしても自分ひとりでおこなうと、お金以上に手間と時間がかかってしまいます。自分ひとりでは限界を感じたとき、管理サービス会社に依頼してみることもひとつの手です。


管理会社に依頼をすれば設備管理はもちろん、雑草や枝木の処置、不法侵入者対策などといった取り組みもおこなってくれます。また、自分で管理する際に一番の懸念事項である「特定空き家」の指定回避にもつながりやすくなるのです。


特定空き家に指定されるのを防ぐ

特定空き家とは、適切な管理をされていないために景観が損なわれている、衛生上問題があるなどの懸念事項を抱えている空き家のことです。このような空き家の所有者に対して、自治体は現状を改善するように指導・勧告をおこないます。


これに指定されてしまうと、空き家にかかる固定資産税が、更地状態のときに比べて6倍になってしまうのです。このような事態はできるだけ回避しなければなりません。自分ひとりでの管理に限界を感じたら、いちど管理会社に相談してみましょう。


まとめ

空き家は、譲渡するとしても維持するとしても、多かれ少なかれお金がかかってします。だからといって放置していると「特定空き家」に指定されてしまい、とんでもない額の税金を要求される可能性もあるのです。


このような事態にならないためにも、自分ではわからない点やできないことはプロに頼ってみましょう。きっとあなたの力になってくれます。もし、空き家の管理サービス会社をお探しになるのであれば、ぜひ「空き家管理費用比較君」にご相談ください。登録している数多くの会社のなかから、いまのあなたにピッタリな会社を見つけることができるでしょう。

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