2019年03月11日

空き家を民泊として活用したい!考えられるリスクやポイントを紹介

増え続ける空き家!あなたの空き家は大丈夫?

 

空き家と聞くと、みなさんはどのような物件を思い浮かべますか?地方のシャッター通りや、あるいは田舎のはずれにある一軒家が思い当たるかもしれませんね。

 

「空き家は地方に多いもの」というイメージのある方もいらっしゃるかもしれませんが、実は都会でも空き家は年々増加傾向にあります。むしろ、人口の多い都会の方が空き家の数は多いのです。

 

なぜ、空き家は増え続けるのでしょうか?また、空き家の実態はどうなっているのでしょうか?

 

今回は空き家が増加している原因を把握するとともに、空き家を放置しておくことでどんなトラブルが発生するのかまとめてみました。

 

また、こうした空き家を利用した宿泊制度「民泊」についてもご紹介したいと思います。

 

空き家を持て余して困っているという方は、ぜひ参考にしてみてくださいね!

 

 

 

 

 

 

増え続ける空き家!あなたの空き家は大丈夫?

日本では空き家の数が増え続けており、将来的に大きな問題になることが予想されます。

 

 

「なぜ?」空き家が増え続けているのか

総務省統計局による最新の調査によると、2013年時点で日本の空き家の数は820万戸、空き家率は13.5%を占めていることが明らかになりました。

 

前回調査時の平成20年と比べると空き家の数は約63万戸増加しており、空き家率は0.4%も上昇していることがわかります。

 

空き家数が増加している原因として、まずは世帯数以上に住宅数が増えていることがあげられます。

 

日本では核家族や単身世帯の増加から一世帯あたりの人員が減少しているのに対して、世帯数そのものは増加し続けています。しかしながら、それ以上に新築の住宅の数も増えているのです。これは中古住宅よりも新築住宅の方が魅力的で、利幅が大きいためです。

 

また、経済的な理由で家屋を解体できないということも空き家増加の原因のひとつとして考えられます。

 

解体そのもの費用がかかるのはもちろんですが、実は所有地に住宅がなく更地の状態になっていると固定資産税が最大で4.2倍に膨れ上がってしまうのです。

 

「解体のためにお金を使って解体しても税金が上がるだけならば、使っていなくても解体しないほうがよい」と考える人が多いのでしょう。

 

そのほかにも、思い出の詰まった家を壊したくない、現行の建築基準法が施工される前に建てられた家なので再建築が認められていない……など、各家庭によってさまざまな理由があるようです。

 

また、今後は少子高齢化によって世帯主が高齢者だという世帯が大きく増加するとみられています。

 

人に寿命がある以上、高齢者世帯ほど空き家になる確率は高まるものです。今後も。日本のいたるところで空き家が増加していくことでしょう。

 

 

空き家が増えることで起きる問題とは?

日本に点在する空き家ですが、実は数々の問題を抱えています。

 

まず、周辺への悪影響を考えてみましょう。

 

1.獣害や自然災害によって周辺環境が不衛生になる

空き家は人がいないことによって、害獣や害虫の温床となります。そして、それらは次第に周囲へと拡散していくのです。

 

また、集中豪雨や川の氾濫などの浸水被害を受けたことで放置された空き家は、きわめて不衛生かつ危険な状態になるでしょう。

 

2.耐震性が失われ、倒壊するおそれがある

空き家は年月を経て耐震性が失われるため、巨大な地震にも抵抗できません。万が一大きな震災が起こると、これらの空き家は最初に倒壊して重要な道路を塞ぎ、周辺住民の避難経路を閉ざしてしまう可能性があります。

 

3.空き家を基点とする犯罪(窃盗・放火)が増加する

犯罪者が空き家に不法侵入・不法占拠し、その中で犯罪行為をおこなったとき、地域一帯はどうなってしまうでしょうか?このことは周辺の治安にも影響をおよぼし、住民は安心して暮らせなくなってしまいます。

 

空き家を利用した犯罪の中で最も悪質なのが、空き家への放火です。

 

放火犯は連続して放火する傾向が強く、空き家の多い地域は格好のターゲットとなりえます。とくに、朽ちた木造住宅が密集している地域などはたいへん危険です。

 

4.需要と供給のバランス

住宅が減らないとなれば、空き家が増えすぎてことにより住宅そのものの資産価値が下がっていきます。

空き家が中古市場にあふれかえり、家屋の価格崩壊につながるという可能性もあるのです。

 

上記の理由から、空き家の放置は危険とみなされています。

 

 

観光客の増加で必要とされる「宿泊先」

実は、日本を訪れる外国人観光客は年々増加傾向にあります。ということは、それだけ多くの外国人の一時的な下宿所を確保しなければなりませんよね。

 

もちろん、新しく宿泊施設を作ることができれば何の問題もありません。しかし、大規模なホテルを建設して運営するには、土地、人手、時間や資金といったさまざまな準備が必要となります。

 

そのため、すぐにホテルや旅館を建てて運営することはできないのです。

 

そこで注目を浴びたのが、日本各地に点在する空き家を宿泊施設として利用する「民泊」です。

 

外国人観光客の宿泊施設の不足と、国内人口減少による空き家の増加がうまくマッチしているため、民泊を取り入れる住宅が急増しているのです。

 

次の章からは注目の民泊について、法律に基づく運営の条件やメリットなどをご説明したいと思います。

 

「うちの空き家も活用できるかも……?」と思い立ったら、ぜひ参考にしてください。

 

 

 

 

知っておかなければいけない!住宅民泊事業法とは

知っておかなければいけない!住宅民泊事業法とは

 

民泊を始めるにあたって、様々な準備が必要となります。中でも、法律上の問題をよく知っておかなければなりません。

 

主な条件は以下の通りです。

 

 

営業日数

まずは以下の文章に目を通してみてください。

 

『「住宅宿泊事業」とは、旅館業法に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊される事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間で180日を超えないものをいう。』(『住宅宿泊事業法』より引用)

 

『住宅宿泊事業法』とは、民泊事業の展開のため平成29年度に施行された法律です。

 

つまるところ年間の営業日数が180日以内であれば、ホテルのような「旅館業」ではなく空き地でできる範疇である「住宅宿泊事業」として認めるということになるのです。

 

裏を返せば、180日を超えて営業するとこの法令に違反してしまいす。民泊営業という範囲を超えて営業してはならない、という点だけは遵守しなければならないのですね。

 

 

対象となる住宅とは?

民泊の対象となる住宅には、キッチン、風呂、トイレ、洗面所など、該当する家屋で生活しても困らないだけの設備が設けられていることが条件になります。

 

また、空き家を民泊として使用する際には事前に入居者の貸し借りの期間が満了した後でなければいけません。加えて、すでに人が生活を営んでいること、入居者の募集が行われていること、人の住居の用に供されていることも必要条件です。

 

 

届出の制度

民泊の運営を始めるには届け出が必要です。民泊の届け出は、空き家が位置している都道府県知事に対しておこないます。

 

届け出のためには規定の条件を満たす必要があるものの、それほど厳しい審査はありません。

 

 

「特区民泊」とは?

2018年6月に日本全国での民泊が合法化される以前から、すでに合法的に行われていた民泊が存在します。

 

それは「特区民泊」と呼ばれる特殊な地域での民泊です。

 

2018年3月時点においては、特区民泊に指定されている地域は、東京都大田区・大阪府・大阪府大阪市・新潟県新潟市・福岡県北九州市・千葉県千葉市の6地域になります。

 

これらの地域は国家戦略特区とも呼ばれ、滞在施設の旅館業法から適用除外を認められた民泊がおこなわれているのです。

 

 

 

 

注意しよう!空き家で民泊を始める「リスク」とは

しか、なぜ民泊新法では、営業日数が180日以下に設定されているのでしょうか?

 

それは、外国人を宿泊させるにあたって、近隣住民とのトラブルが懸念されるからです。

 

民泊の利用者には外国人も多いので、彼らが日本人と同じ感覚を持っているという前提には立って民泊を運営することはできません。

 

たとえば、複数の外国人を民泊施設に泊めるとします。彼らが毎晩のようにパーティをして騒いだあげく、燃えるごみの日に缶チューハイなどの空き缶を捨てて帰る……などということになったら、どうなってしまうでしょうか?

 

近隣住民との騒音トラブルに発展する可能性があるほか、衛生面の心配もありますよね。

 

また、家主が常駐していない場合の民泊は、犯罪の温床になりやすいという特徴があります。ホテルなどとは異なり、誰の目にも触れずに家屋を利用することができるからです。

 

とくに日本のゴミ出しルールは外国人にとってかなり難しいといわれ、民泊だけでなく普通のアパートなマンションでも問題になることがあります。

 

外国人にゴミ出しや騒音についてのルールを説明することは、言葉の壁などのことも考えるとかなりハードルが高いのではないでしょうか。

 

近隣住民とトラブルが起これば民泊事業全体に対して厳しい規制が成されることも考えられますから、非常に難しいところです。しかし、伝えるべきことはきちんと伝えなければいけません。

 

多少ハードルが高くても、近隣住民とのトラブルが発生しないように細心の注意を払いましょう。

 

 

 

 

空き家に困っていたら!こんな方法もある

空き家に困っていたら!こんな方法もある

 

今回は空き家問題を民泊で解決する方法をご紹介しましたが、もちろん他にも方法はあります。

 

それは、思い切って空き家を売却してしまうことです。

 

空き家を売ることを検討するのであれば、まずは一括査定サービスを利用してみましょう。希望に沿う条件の不動産会社がすぐに見つかります。

 

または、「空き家バンク」に登録するという方法もあります。

 

空き家バンクとは、空き家の賃貸、売却を希望する所有者から提供された情報をもとに、空き家をこれから利用・活用したいと考えている方に紹介する制度です。

 

または、専門の空き家管理サービスを利用するという手もあります。

 

空き家の扱いに困っているのであれば、ぜひ一度専門の業者に相談してみてはいかがでしょうか?

 

 

 

 

まとめ

空き家は年々増加し続けています。適切な処置をせずに放置していると、これからの社会にとって大きな問題になってしまうでしょう。

 

空き家を有効に活用するためには、さまざまな方法があります。たとえば民泊は外国人観光客が増加する今の時代にマッチしていますから、興味があればチャレンジしてみるのもよいでしょう。

 

ですが、考えうるさまざまなリスクのこともしっかり考える必要があります。

 

民泊を運営するためには、まずは法律をよく確かめ、文化の違う外国人を宿泊させるということについて、細心の注意を払いましょう。

 

「たいへんな事業をやるのはちょっと……」という場合には、思い切って空き家を売却するのがいちばんです。あるいは、政府が運営している「空き家バンク」や空き家管理サービスを利用してみるのもよいでしょう。

 

空き家について悩んだら、まずは専門の業者に相談してみるのがいちばんです。そのままにしておくことはせず、最適の方法で空き家を運用しましょう。

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