空き家にまつわる2つの問題「空き家法」とは|空き家管理代行サービスを30秒で一括比較│空き家管理費用比較君
2018年05月11日

空き家にまつわる2つの問題「空き家法」とは

空き家問題って何? 空き家にまつわる2つの問題と「空き家法」とは

 

近年問題視されてきている「空き家」。なぜ注目を浴びているのでしょうか?空き家が抱える問題には「空き家が増え続けること」と「空き家が周囲へ与える悪影響」の2つがあります。空き家が増え続ける原因は、現代を生きる人々のライフスタイルの変化に大きな影響を受けています。空き家を持つ予定はなくとも、ある日突然所有しなければならなくなることもあります。

 

そのため、この問題はけっして他人事で済まなくなってきているのです。今回は現代の日本が抱える2つの空き家問題にフォーカスをあてて、わかりやすくご紹介いたします。トラブルが起きてから「知らなかった」と後悔しないためにも、一読しておくことをおすすめします。

 

 

【空き家問題①】 増え続ける空き家…何が原因なの?

空き家問題の1つは、空き家の件数が減るどころか増加し続けることです。この問題の原因は1つではなく、以下の4つが最たる理由となっています。

 

ライフスタイルの変化が原因

現在の日本が抱えている問題のひとつに「少子・高齢化社会」があります。近年、結婚率の低下、晩婚化によって出生率が下がってしまっています。その結果独身の方が増えてゆき、戸建てよりもマンションやアパートに人が集まるようになりつつあります。また、核家族化が進んだこともあり、昔は2世代、3世代が一緒に住むことも多かったですが現在では1世帯だけも珍しくなく、1件の家あたりに住まう人数が少なくなりつつあります。

 

結果、家が増え、それにともない空き家も増加しているようです。また、1人暮らしをしている高齢者を引き取ることでも空き家が増えます。高齢者は身体の衰えの関係で、1人で暮らすには何かと不便さや危険が付きまといます。そのため、身内の人が自宅に招いたり、施設へ入居したりするケースが多いのです。このように現在の社会では空き家が身近なものとなっています。

 

中古物件の人気が低迷

核家族が増えて必要な家が増えることは、一見空き家が増える要素に見えないかもしれません。しかし、「中古物件の人気」がない、というのが大きく関わってきます。日本では、中古物件の取引される量が新築に比べて圧倒的に少なく資産価値が低めです。この理由には購入側の意識が関係しているといえます。新築物件を購入した方は「新築の方がうれしい」「中古は心配・興味がわかない」という意見の人が大多数なようです。

 

日本は地震などの自然災害が多い国なので、中古だと耐震性が心配…ということもあるかもしれません。また、大家族から核家族へライフスタイルが急激に変化した影響から、家の間取りが好みに合わないということも理由の1つでしょう。購入者側の意識としては、「中古をリフォームするより、新築の方が間取りの融通が利く」ことが大きいのかもしれません。

 

解体費用がかかる

引き取り手や住み手のいなくなった建物は、なぜ放置され続けてしまうのでしょうか?その大きな原因が解体費用の負担です。建物の解体は建物の規模や材質によって変化しますが、数十万から数百万かかります。建物を崩すのにも費用がかかるので、進んで解体しようとする人が少ないのです。また、宅地でない土地は固定資産税が上がります。そのため、支払う税金が増えるのを恐れて建物を解体しない人が多いと考えられるでしょう。

 

活用方法がわからない

突然空き家を所持してしまったとき、どうすればよいのかわからず放置してしまうというケースが増えています。空き家は上記でも紹介した「1人暮らしの高齢者を引き受け」や、「もとの持ち主が亡くなる」などによって増加します。急に空き家を管理しなくてはならなくなることのほうが多いので、戸惑う方が多いのです。

 

空き家の活用方法として思いつくものは、売ったり貸したりというものですが、立地条件や建物の劣化次第ではなかなか取引相手があらわれません。そもそも貸すにしても、どのように管理すればいいのかわからないという方が大多数でしょう。建物を壊して売り、駐車場にするにしても費用がかかるのでどう選べばいいのかわからず、放置される場合も少なくありません。

 

空き家問題は地方・都市問わず起きている

空き家といえば戸建住宅を想像する方も多いです。しかし、マンションやアパートも一種の空き家です。地方では、若者が都市部に流れていってしまう影響もあり、戸建ての空き家が多いです。その一方で、都市ではマンションやアパートの空き家が増えてきています。

 

人口の減少の影響はもちろん、劣化によって魅力が損なわれた建物に入居者が集まらず、空室…つまり、空き家となります。このように空き家問題は地方・都市など地域問わず社会問題となってしまっています。

 

【空き家問題②】 放置された空き家が周囲へ与える4つの悪影響

【空き家問題②】 放置された空き家が周囲へ与える4つの悪影響

 

空き家を放置すると、持ち主だけではなく周囲の人にまで影響を及ぼします。具体的には以下の4つです。

 

建物の劣化が進行する

建物は人が住まないと急速に劣化が進行します。一見、人が住まない方が建物に負荷をかけずに済むと思うかもしれませんが、実は反対です。無人ということは建物の管理・お手入れ頻度が少ない、もしくはなくなります。掃除がされない室内はホコリやゴミが積もりやすく、建物へダメージを与えます。

 

また、雨季などは室内に湿気がたまりやすく、内壁にカビが生えてしまうことにもなりかねません。これらのことから、人がいない建物は急速に廃墟化してしまいます。

 

建物周囲の見栄えが悪化

周りの環境が悪いと、建物の風貌が一気に悪化します。ものの数か月から数年で廃墟と化すとその風貌は特にいわれがなくとも幽霊屋敷のようになってしまうのです。見栄えの悪い建物が多いと雰囲気が悪化し、周囲の人々の心情に少なからず影響を及ぼします。空き家が多い町では気持ちも沈みやすくなるほか、住民がその土地から離れてしまうなどの町全体にまで余波が広まってしまうことも考えられます。

 

犯罪・災害面での不安

建物の治安が悪化して誰でも侵入しやすくなったり、庭が手入れされないことによって荒れてしまったりすると、犯罪者や不審者が潜むのに格好の場所となってしまいます。その結果、周囲の治安が悪化します。また、建物の耐久度が下がると、倒壊の恐れがでてきます。道ゆく人がケガをし、最悪の場合命に関わる大変な事態になるのです。大雨や洪水、台風、地震などの自然災害が起きた拍子に崩れやすいなど安全面での危険が気になります。

 

害虫・害獣が発生する

人という天敵がいない建物は、害虫たちにとって恰好の住処になります。外の厳しい環境をしのげる場疎であるうえ、ホコリや水で生きていける生物にとって、空き家はまさに楽園といっても過言ではありません。害虫が増えると、それを餌とする害獣が増えます。その結果糞や尿による悪臭、巣となったことによって周囲の家に移り住むなどの被害が発生し、建物劣化が加速してしまうのです。

 

空き家問題の放置で発生! 「空き家法」とは?

空き家法とは「空き家対策特別措置法」のことです。この法律が施行されたことで、空き家のあり方に変化が生じました。

 

すべての空き家が当てはまるわけではない

空き家と一言に言い表しても、実は4種類に分類することができます。

 

  • 二次的空き家 … 別荘など、サブハウスとしてたまに人が住む建物
  • 賃貸用空き家 … 借り手が見つかるまで空き家状態の建物(部屋)
  • 売却用空き家 … 買い手を探し中で、それまで人が住んでいない空き家
  • その他    … 上記のいずれにも該当しない空き家
  •  

    上記のうち、二次的空き家・賃貸用空き家・売却用空き家の3つには管理者がいます。しかし、その他の中に含まれる管理されていない放置空き家の一部が「空き家法」に該当することがあります。「その他」の中でも空き家法に当てはまるのは、【空き家問題②】で紹介した以下のような建物です。

     

  • 放置し続けると倒壊しそうな建物
  • 景観が非常に悪い建物
  • 害虫・害虫・ゴミの不法投棄など、衛生状態から見て問題がある建物
  • 周囲の人へ影響を与えかねない建物
  •  

    【デメリット①】 市町村から強制対処を受けることがある

    空き家法に該当してしまい、特定空き家になってしまうと、市町村などの自治体から助言と指導が入ります。急に厳しいが下ることはありませんが、対策を講じたりしなければ、徐々に指摘に強制力がかかっていきます。場合によっては、強制対処が下され、行政側に解体工事が行われることもあります。

     

    かかった費用は請求されるので無料で解体してもらえるわけではありません。無視し続けると周囲の人に悪印象を与えることにもなりますので、市町村から指摘を受けたら相談し、素直に従いましょう。

     

    【デメリット②】 固定資産税の優遇がなくなる

    この法律が制定されるまで、建物がどれだけ古くとも固定資産税の優遇を置けることができていました。しかし、空き家法が制定されて以降、特定空き家に認定されると固定資産税や都市計画税などの優遇が受けられなくなってしまいます。優遇がない場合、建物が建っているかえってデメリットになりかねません。結果取り壊す方が費用を軽減できます。

     

    すぐに空き家をどうにかできない…そのような場合は管理委託もできる

    すぐに空き家をどうにかできない…そのような場合は管理委託もできる

     

    空き家をすぐにどうにかするのは、なかなか難しいことです。それは費用的な面でも考えられますが、幼少期を過ごした家だったことや、住んでいた人のことを考えると忍びなくて壊したくないという迷いから決断に踏み切れないという人も多いです。そのような場合は「一時保留」というのも視野に入れることができます。空き家を清掃して現状維持をすることです。

     

    定期的に訪れて清掃し、見回りをし続ければ建物の劣化は進行しにくくなります。そのため、空き家を所持してどうするか見通しが立っていないのであれば、空き家を管理するのもひとつの手段となります。とはいえ、自宅から空き家までの距離が遠かったり、仕事などでなかなか時間がさけなかったりすると、空き家の管理は非常に難しいものとなります。その場合は空き家管理の委託をするとよいでしょう。

     

    空き家の管理会社であれば、どのように対処をすればいいのか熟知しているので室内の清掃、庭木のお手入れ、不審者の有無の観察などをしてもらうことができます。自分で管理するより費用がかかりますが、時間の節約になり、身体・精神的にも負担が軽くなります。

     

    まとめ

    空き家問題とは、ライフスタイルの変化から住み手のいない空き家が増加しつつあることと、放棄された空き家が周囲へもたらす悪影響のことです。いずれの問題も楽観視できない社会問題であり、建物を管理しない人であっても突然対応を迫られてしまうこともあります。

     

    空き家関係のトラブルに巻き込まれてしまわないように、空き家の所有者となったらしっかりと管理を行いましょう。自力で管理が難しい、仕方がわからない場合は空き家の管理を委託するのもひとつの道です。

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