2018年04月26日

DIYで空き家を再生!その前に必要なポイントをまとめてみました

DIYで空き家を再生!その前に必要なポイントをまとめてみました

 

日本の空き家は年々増加傾向にあります。高齢の介護施設の利用増加、晩婚化と出生率の低さから家を継ぐものがいないなどといったことが原因で、今後ますます空き家問題は深刻になるでしょう。どれくらいの割合で空き家があるかというと、約7~8戸に1戸です。空き家は田舎に多いと思われがちですが、実は都市部に集中しています。人口が多ければそのぶん空き家になりやすいのです。

 

そのような状況から、空き家再生をするためのプロジェクトがあちこちで発足されています。くわえて国土交通省による「DIY型賃貸借」に関するガイドブックも作成しています。

 

今回は、いま問題となっている空き家のDIYについてお話したいと思います。空き家のDIYを考えている方も、読んで興味を持った方も、ぜひこちらを参考にしてみてください。

 

 

空き家をDIY活用する第一歩!空き家探し

空き家を買い取ってDIYするにあったて、どのような空き家を選べばよいのか、注意点と空き家の探し方について解説していきます。

 

まず知っておくべき注意点

① 空き家の理由

なぜ空き家になったのか理由を知ることが重要です。もしかしたら事故物件かもしれません。気にしない方は問題ないですが、契約してしまったあとで知って気分が下がっても後戻りできません。また、生活に不便な場所だったり、建物自体に何らかの問題があるのかもしれません。売りに出しても売れなかったのだとしたら何か条件が悪いと考えられます。不動産屋、管理主、近隣住民の方にたずねてみましょう。

 

② 耐震性がない

古い建物になると耐震基準に満たしてないことがあります。耐震基準は1981年に強化されましたが、いまある空き家の7割が1980年以前に建てられていることが判明しています。そのため、いちど耐震診断を受けてみることをおすすめします。

 

③ 劣化が激しい

空き家は管理をされず放置しているケースが多いです。そのため人が普通に住める状態ではないこともしばしばです。家というのは人が住まないと劣化していきます。住めるようにするためにリフォームが必要ですが、リフォーム代が高額になることもあります。しっかり予算にあった物件かを確認してみましょう。

 

④ 虫

長いこと空き家になっていると、ゴキブリやダニがたくさんいます。市販で売っているくん煙タイプの駆除剤などを使用して害虫駆除などする必要があります。虫が苦手な人は心構えしておいてください。また、地域や住宅環境によっては虫が発生しやすい場所もあるので確認が必要です。

 

⑤ 水道管・ガス管

長いこと使われていないとサビてしまって使えないかもしれません。業者に頼んでこちらも工事が必要になります。状態を確認してみましょう。

 

空き家の探し方

① 不動産会社を利用する

不動産会社はそのあたりのエリアに強いため、まわりとのコネクションを持っている可能性はあります。そのため安く購入できることもあるかもしれません。

 

② 空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、それぞれの地域ごとで制度を作っています。空き家の所有者と、利用希望者をうまく結びつける、いわゆるお見合いのようなことをしてくれます。不動産会社と似ていますが、違う点は手数料です。不動産会社は手数料が発生しますが、空き家バンクは自治体の運営なので手数料が発生しません。

 

③ 現地で空き家を探す

自分で出向いて自分で探すことです。この方法のよい点は、どこにも載せられていない情報を得られることです。空き家のすべてが不動産会社や空き家バンクに登録しているわけではないのです。思わぬ掘り出し物を発見できるかもしれません。

 

おもな探し方は以上の3つになります。しかしどの方法を選んだとしても、まずは自分の足で現地へ向かうことが大切になります。まわりを歩いてどんな場所か、自分の目と耳と肌で感じてみましょう。買い物をするところは近くにあるのか、病院はどこか、ご近所さんはどのようか方か、この場所で生活できるかをご自分で確認してください。

 

DIY空き家の現状とメリット・デメリット

DIY空き家の現状とメリット・デメリット

 

空き家の現状と、空き家のメリットとデメリットをご紹介します。建物の老朽化をはじめ、防犯上の問題、景観も悪く、衛生面での心配もあるのでしっかりと確認しましょう。

 

DIY空き家は国も推奨している

この空き家問題解消に向け、国も動き出しています。とくに地震などの自然災害の被害に注目されたのをきっかけに関心が高まりました。

 

冒頭でも記述しました「DIY型賃貸借のススメ」です。貸す側・借りる側、双方にメリットがあるように考えられています。貸す側はお手入れもせず、そのままの状態で貸すため費用がかかりません。借りる側は初期費用がかかりますが、自分の好きなようにデザイン、リフォームができます。

 

空き家を借りる側のメリット・デメリット

① メリット

修繕がされていない状態で契約されるので、家賃が安いのが魅力です。また自分の好きなように大掛かりなリフォームもできるため、まさに自分だけのお城を作ることができます。退去するときも原状回復をしなくてもよいので、そのままでかまいません。

 

また、ご自分でDIYすることが可能なので、自分の好みに変身させることが可能です。そして、専門業者に頼むよりも予算がカットできるので費用をおさえることができます。手作り感があふれ、愛着ある物件となることでしょう。

 

② デメリット

そのままの状態で空き家を借りるので、DIYでは修繕できないほどに劣化していることがあります。その場合は業者に依頼する必要があるので、費用がかかってしまい可能性があります。

 

また、プロではないのでDIY失敗のリスクがあります。ペンキ塗りや柱の補強など、やり慣れていないことによる失敗と、スムーズにできないため時間がかかります。くぎ打ちなどでのケガのおそれもあるので、作業には注意が必要となります。

 

空き家を貸す側のメリット・デメリット

① メリット

人に家や部屋を貸すときは、住める状態に修繕するものです。しかし、この空き家DIYは現状のまま貸すことができます。また、借りた人は自分好みに修繕をしたことで長く住んでもらえる可能性は高くなります。修繕してくれたおかげで、最初のときより設備も整い、内観もきれいにされているため価値も上がります。

 

② デメリット

修繕もなく貸すので、家賃を相場より低く設定しなければなりません。リフォームを自由にできるので、どんな家になっているかはわかりません。個性的なデザイン、また素人によるDIYなので、貸し出す前よりも悪い状態になって帰ってくることもあります。

 

空き家DIYでかかる費用は?

それでは実際、DIYをするとどれほどの費用が必要となるのでしょうか。

 

・屋根の補修

雨漏りしては大変なので、屋根の補修は必ず必要です。雨漏りの部分補修ならそれほど費用もかかりませんが、もし屋根を替えるまでいくとプロに任せることになるので金額も高くなります。

 

・床・壁の張り替え

壁紙の張り替えやペンキ塗りは、自分で購入しておこなえるので低コストで済みます。人手が足りなければ、お友達やご近所の方がお手伝いしてくれるかもしれません。

 

しかし、損壊が激しく張り替えるだけでは難しい場合は、プロに頼ることになります。そのときは範囲によりますが費用が発生します。

 

・水回りの修理

長い間使われていなかった古い建物の水回りの修復は、DIYをするのは少し厳しいかもしれません。なぜなら、古い建物だとトイレが汲み取り式の場合があるからです。汲み取り式から水洗式のリフォームを考える必要がでてきます。キッチン、トイレ、お風呂のリフォーム費用を合算すると、消して安価では行えないでしょう。

 

リノベーション費用も考慮しておくべき

リノベーション費用も考慮しておくべき

 

リノベーションとはリフォームよりも大きな修繕のことです。リフォームは古くなった建物を修復することですが、リノベーションは壁に断熱剤を入れたり、耐震強度を上げたりすることです。その結果、住みやすい家にかえ、資産価値を上げてくれます。

 

空き家を借りてみたものの住みにくい家とあっては、長く居住することはできないでしょう。住居を変えず、環境を整えるためにはリノベーションをすることも検討しなければいけません。リノベーションは大規模工事となるため費用も高額です。

 

まとめ

今回は、放置していた空き家を再生する救済処置の空き家DIYについてご紹介しました。WIN-WINの関係で結ばれるため、貸す側と借りる側にはたくさんのメリットがあります。しかし、デメリットもあることを考えなければいけません。しっかりと見極めることが重要となるでしょう。

 

また、自治体によっては空き家の修繕費に補助金制度を用意しているところがあります。各自治体のホームページなどで確認してみるとよいでしょう。

 

空き家DIYはとにかく楽しむことです。自分でできること、業者に任せること、どちらも上手に活用してすてきな家を作ってみてください。

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