2017年08月24日

特定空家に指定されないための対策

特定空き家1

「特定空き家」という言葉を聞いたことがある人でも、「指定されるとどうなる、その基準は」と問われると困ることは少なくありません。
「空き家だと税金が6倍になる!」とだけ聞いたことがあるけども、詳しい内容については知らないという方も多いのではないでしょうか。
しかし特定空き家に指定されると単純に税金が上がるだけでなく、様々な対策を求められることになります。ここでは特定空き家について、その指定の基準や指定されないようにする対策などについて見ていきたいと思います。


特定空き家とは何か

特定空き家とは正確には「特定空家等」として、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に定義されています。この法律の中ではまず「空家等」を、長年居住などに使われていない建物や敷地などとして定義しています。

そのうえで「建物が倒壊する危険性がある」「衛生上著しく有害となる恐れがある」「景観的によくない状態が続いている」など、周辺の生活環境を守るためには適切でない「空家等」を指定し、改善を促すものです。

この特定空き家の指定が必要となった背景には、適切な管理のされない空き家が増加していることが挙げられます。空き家自体は少子高齢化や人口減少などの影響で年々増加しており、それに伴い放置された空き家も増えてきました。
管理されない空き家は非行少年のたまり場となったり、放火の標的になったりもします。

一方で更地にすると住宅用地としての特例が適用されず、固定資産税が上がるという事情も空き家のまま放置されることを後押ししたとされます。そのため特に適切な管理がされていない空き家に対して対策する必要があったというわけです。

指定される基準とは

特定空き家に指定される基準は国がガイドラインとして示しています。

・建物の倒壊などの危険がある状態

建物の基礎部分や屋根が壊れていたり腐食していたりいる、建物が傾いているなど、このまま管理がされなければ建物が倒壊する危険性などが指摘されると、「特定空き家」として指定される可能性が高まります。また建物だけでなく、土地を支える擁壁の老朽化も指摘される可能性があります。

・衛生上著しく有害となる恐れがある状態

浄化槽など、排水部分の機能不全により臭いが発生するなどして周辺住民の生活に悪影響を与えている場合などが指定の対象とされています。またゴミの放置、不法投棄による悪臭や、ネズミの大量発生なども具体例として挙げられています。ゴミは第三者が侵入し放置する可能性も十分にあるため、空き家の管理のうえでは特に注意が必要でしょう。

・景観的によくない状態が続いている

屋根や外壁が落書きなどで大きく傷んでいる場合、窓ガラスが割れたまま放置している場合などが具体例として挙げられています。また建物だけでなく、庭の木が成長して建物全体を覆っている状態なども指定の対象です。
空き家自体は外観を保っていても、景観法に基づく景観計画や地域の景観保全ルールに外れた建物であった場合は「特定空き家」の指定対象になりうるため、この点も注意が必要でしょう。

・その他周辺の生活環境を維持していくためにはふさわしくない状態

空き家に動物が住みつく、シロアリが大量発生している、庭の木が道路にはみ出しているなどの状態が具体例として挙げられています。また、門のカギがかけられていない、窓ガラスが割れているなどの理由で不法侵入が簡単にできるような場合、治安の悪化の懸念があるため指定対象になる可能性は高いといえるでしょう。

指定されるとどうなるか

「特定空き家」に指定されたといって、ただちに強制的な措置が取られるわけではありません。しかし指定されたまま放置し続けると、様々なデメリットを受けます。

まず、改善が必要な点に対して助言や指導が市町村から行われることが一般的です。所有者自らの意思によって改善してもらうことがその目的とされています。この段階で倒壊の恐れなどがない際は、空き家を壊して更地にすることを行政側からすすめることもないとされています。

助言や指導によっても改善が見られない場合、一段階強い「勧告」が出されることがあります。この勧告が出されると廃止されるのが、住宅用地の固定資産税軽減措置です。
固定資産税は本来、建物と土地両方にかかる税金で、その価値に基づいて課税額が計算されています。しかし土地を買って住宅を建てるとなると両方に固定資産税がかかることから、課税額も大きくなります。

そのままでは負担が大きいことから、住宅用の土地に関しては価値を非常に低く計算することで税金を安くするという特例が設けられました。しかしこの特例措置の問題は、住まなくなった空き家でも壊して更地にしない方が得と考えられたことにあります。

これは空き家が放置されている原因の1つとされたことから、適切な管理がされていない空き家は特例を外すことで適切な管理や取り壊しを促そうとしているのです。
「空き家だと税金が6倍になる」と言われるのはこのことからで、実際に6倍にまでなることは少ないものの、固定資産税は確かに上がるようです。

勧告を受けても正当な理由がなく改善を行わない場合、強制力を持つ「命令」が出されることがあります。この命令を出すにあたっては所有者側の意見も事前に聞かれることになりますが、お金がないからと理由は「正当な理由」にならないという点で注意が必要です。

最終手段として、行政による代執行が想定されています。これは所有者に代わって市町村が放置された空き家に対する改善措置を行うものです。それにかかった費用については本来負担するべき所有者から徴収すると定められています。財産差し押さえによる強制徴収も認められています。

いずれかの段階で改善された場合、「特定空き家」としての指定もなくなります。建物が残ったままであれば住宅用地特例も再び適用されるようになり、一度上がった税金も下がることになるでしょう。

指定されないためには空き家の管理が必要

特定空き家2
今後使用予定のない空き家については、「解体」や「活用」といった対策を取ることもできますが、すぐに始められるわけではありません。対策を始めるまでに、空き家を放置していると建物が傷み自治体からの指導が入ることもあります。
どのような対策を取るにしても、空き家である以上適切に管理されてなければいけません。

そのためには、家全体の空気の入れ替えや通水、草むしりや剪定といった外観の手入れ、割れたガラスや雨漏りの修繕など、様々な工程が必要になります。これだけの作業を一人でやるのは難しいという方も多いと思います。

こういった問題を解決する方法として「空き家管理サービス」を利用する方法もあります。費用はかかるものの、景観の維持、破損個所の報告、衛生管理といった業務を代行してくれますので、空き家の管理は適切に行えます。
費用面で比べても特定空家の指定と比べると安上がりになることが多いようですので、お悩みの方は費用の比較から始めてみるとよいでしょう。

まとめ

「特定空き家」という字面だけでは、それが何を指しているのか、何が問題なのか理解することは難しいと思います。しかしその内容を知ることで空き家は何が問題なのか、何を求められているのかについても見えてきます。特定空き家に指定されることのないよう、活用を含めた対策をしていくことが大切なのではないでしょうか。
このページの内容がお役に立てましたら、下の星ボタンからご評価ください。
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (未評価)
Loading...
  • 初めての方へ
  • ご利用の流れ
  • お客様の声
  • よくあるご質問
  • 運営会社
  • スタッフ紹介
空き家管理費用無料一括お見積り

STEP1 都道府県を選択

STEP2 物件種別を選択